עָבַר זְמָנוֹ בָּטֵל קָרְבָּנוֹ

מאת: עו"ד שלומי הדר

ג'ון גבע, שלומי הדר משרד עורכי דין ומגשרים
 

לאחרונה, דן בית המשפט המחוזי בירושלים בתביעה נזיקית שהגישה חברה קבלנית, שזכתה במכרז בקשר למקרקעין ובניית בנייני מגורים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בשכונת האומנים שבעיר רמלה, כנגד משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל, עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר רמלה.

​

 במסגרת תנאי המכרז, ניתנה ליזם הזוכה הטבה שעודדה אותו לבצע את הפרויקט בתוך זמן קצר, במסגרתה נקבע שעם הזכייה במכרז על היזם לשלם 85% מהמחיר אותו הציע בגין המקרקעין, ובנוסף להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בגובה יתרת הסכום (15%). נקבע, כי אם עד לתום 30 חודשים ממועד הזכייה ימציא הזוכה אישור לחיבור מבנים לתשתיות המעיד על סיום הבנייה, וכן הפניות לאכלוס של יותר מ-80% מהדירות, הערבות תפקע והיזם לא יצטרך לשלם את 15% הנותרים. התובעת הגישה הצעה לרכישת הקרקע וזכתה.

​

התובעת טענה כי היא עשתה את כל הדרוש לקידום הפרויקט במהירות, ואילו הנתבעות גרמו לעיכובים שונים בביצוע הפרויקט וכפועל יוצא מהעיכובים הרבים, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל חילטו את הערבות בסכום של כ-5 מיליון ₪, כך שנמנעה ממנה ההטבה והיא נאלצה לשלם את מלוא עלות הקרקע. בתביעה נתבעו גם עלויות מימון ואובדן רווחים.

​

הטענה העיקרית שהופנתה כלפי עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הייתה שהן עיכבו את ביצוע הפרויקט בצורה מכוונת, בשל התנגדותן העקרונית לבניית בתים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", וזאת מאחר שהן ייעדו את שכונת קריית האומנים לאוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה מזו של האוכלוסייה "המאפיינת בדרך כלל" רוכשי דירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן".

​

הטענה העיקרית שהופנתה כלפי משרד הבינוי והשיכון וכנגד רשות מקרקעי ישראל הייתה שהן פרסמו את המכרז בעודן יודעות על התנגדותן העקרונית של עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לביצוע הפרויקט, התחייבו להסירה אך לא עשו כן. בנוסף טענה התובעת, שכל הנתבעות גרמו לעיכוב ביצוע הפרויקט גם בשל רשלנות.

​

משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל פירטו עיכובים שנגרמו לטענתן בשל התנהלות התובעת, וכן טענו כי הן לא הסתירו ממשתפי המכרז את התנגדותן של עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפרויקט "מחיר למשתכן", ועובדה זו הייתה "ידועה לכל". כמו כן, הן טענו, כי הן לא התחייבו לפני המשתתפים במכרז להשיג את הסכמת עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפרויקט, לא במועד מוגדר ולא בכלל, אלא הודיעו במועד סיור הקבלנים כי בכוונתן לפעול להסרת ההתנגדות, ואכן התנגדותה של העירייה הוסרה, התובעת קיבלה היתר בנייה, הפרויקט יצא לדרך ובניית הבניינים הושלמה. בנוסף לכך, הן טענו שהתובעת, אשר כלל לא הוכיחה את נזקיה, "נטלה על עצמה" סיכונים אשר היו ידועים לה מבעוד מועד, מתוך שיקולים כלכליים-עסקיים, ואף הייתה יכולה לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה, לו פעלה כנדרש.

​

עיריית רמלה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה טענו, בין היתר, כי משנמסר בסיור הקבלנים על התנגדות העירייה, היה על התובעת "לכלכל את מעשיה לנוכח מידע זה". לטענתן, מאחר שהתובעת ידעה שישנה סבירות שההתנגדות, ככל שהייתה כזו, לא תוסר וכי ישנה אפשרות שתביא לסרבול בביצוע הפרויקט ולמהמורות נוספות שעשויות לקחת זמן, לרבות הזמן שעל משרד הבינוי והשיכון לפעול להסיר את אותה ההתנגדות, כפי שהתחייב לה לכאורה בסיור הקבלנים, התובעת נכנסה מדעת לפרויקט.

​

בית המשפט נדרש לשאלה האם התנהלותן של עיריית רמלה והוועדה המקומית נועדה לעכב את הפרויקט ולהכשילו, או שהן לא ויתרו על דרישות מקצועיות ולגיטימיות שהיו להן, שהפרויקט ייבנה בהתאם לסטנדרטים מקצועיים נאותים, והגיע למסקנה כי התנגדותן אינה מעניקה להן חירות "לעשות ככל העולה על רוחן כדי להכשיל, להפריע ולחבל", אך באותה נשימה קבע כי לא עלה בידי התובעת להוכיח ולשכנע כי הן פעלו באופן פסול.

​

כמו כן, נקבע כי היה על התובעת לדעת כי התנגדותן של העירייה והוועדה המקומית עלולה למנוע ממנה לעמוד בלוחות הזמנים ולזכות בהטבה, הדבר היה צריך להישקל מראש. כן, נקבע כי לא עלה בידי התובעת לבסס עילת תביעה כנגד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל בגין הפרת התחייבותן, ולראיה בסופו של דבר נתקבל היתר בנייה.

מהטעמים לעיל, התביעה נדחתה. יחד עם זאת, למרות שהתביעה נדחתה לא ניתן להתעלם מכך שמלבד הערתו של בית המשפט הנכבד ולפיה לרשויות אין חרות לעשות ככל העולה על רוחן כדי להכשיל ולהפריע לקידום פרויקט בית המשפט החליט שלא להשית על התובעת הוצאות, וזאת בנימוק שהתובעת כרתה חוזה מול משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מתוך "ציפייה כנה" שבסיוען היא תוכל לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה, ציפייה שלא הגשימה את עצמה.

​

בית המשפט אף העיר על נטלי הוכחה שלא עמדה בהם התובעת ואולם, ללא ספק יש במקרה הזה כדי להאיר על חובות מנהליות ותום לב של רשויות בקיום הסכמים, לא כל שכן בשים לב לפערי הכוחות והיכולת של רשויות במקרים רבים לשלוט בתהליכים בירוקרטיים.

​

​