המדריך המקיף לביטוחי התחדשות עירונית - מגדילים

בית המשפט העליון נתן בפברואר 2022 פסק דין מעניין בנוגע לקשר שבין ממ"דים (מרחב מוגן דירתי), מיסוי והתחדשות עירונית. עיון מעמיק בתוכן ובדברי השופטים, מהווה נקודת פתיחה חשובה עבורנו לדיון על התחדשות עירונית כמנוע להגנה ביטחונית ולהגברת החוסן לאומי.

"ממ"ד קרוב ותקני משפר את ההגנה על השוהים בו עד יעבור זעם", כתבה כב' השופטת בפסק הדין והוסיפה, "תכלית חשובה זו מוגשמת באמצעות עידוד בעלי דירות להוסיף לדירתם ממ"ד בשטח מינימלי, באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי" (בר"ם 21/6874). פסק הדין עסק במקרים נפוצים שבהם יזמים רוצים לקבל פטור מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 למרות שהממ"ד תוכנן מחוץ לקווי הבניין. בית המשפט העליון עמד בפסיקתו על הערך הביטחוני של הממ"ד, לצד התכלית של תמ"א 38 כנגד רעידות אדמה, וקבע כי יש ללכת עם פרשנות מרחיבה בכדי לעודד התחדשות עירונית.

שנת 2021 היתה שנת שיא בשוק המשכנתאות, שהגיעה עד כדי כ-130 מיליארדי שקלים לשנה. אולם הריבית והקשחת התנאים הובילו לקריסת שוק המשכנתאות עד כדי כ-6 מיליארד בלבד באוקטובר האחרון מרץ 2022 היה חודש השיא האחרון שרשמו המשכנתאות עם 13.4 מיליארד לחודש אחד בלבד ועם ממוצע שנתי של כ-150 מיליארד. אולם העלאות הריבית של בנק ישראל שהיו מאז ובד בבד הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות שהטיל הנגיד על הבנקים המסחרים וכן, העובדה שהיום מי שלוקח מיליון שקל משכנתא מחזיר עוד 900 שקלים לחודש – כל אלו גרמו לקריסת שוק המשכנתאות עד כדי כ-6 מיליארד בלבד באוקטובר האחרון, כלומר 60 אחוזים פחות לעומת חודש מרץ.

מנושא אחד התעלמו עד כה כל המפלגות והוא קריטי לגורל מדינת ישראל – איך אנו נערכים לקראת רעידת האדמה שבדרך.

במהלך הימים הקרובים יתייצבו המוני בית ישראל באלפי קלפיות ויחליטו, לכאן או לכאן, איזו ממשלה תהיה לנו אחרי ה-1 בנובמבר. מנושא אחד התעלמו עד כה כל המפלגות והוא, לטעמי, קריטי לגורל מדינת ישראל: איך אנו נערכים לקראת רעידת האדמה שבדרך.

שכחנו ללמוד מההיסטוריה?
הסטטיסטיקה, לצערי הרב, אומרת הכול: במהלך 2000 השנים האחרונות התרחשה אצלנו רעידת אדמה קטלנית מידי 100 שנה, פלוס מינוס.

האחרונה שבהן הייתה ב-1927, לפני 95 שנה, ובה נהרגו כ-400 בני אדם ונפצעו אלפים. אולם, וזה אולם גדול, באותה עת מנה היישוב בארץ ישראל כ-100 אלף בני אדם בסך הכול, זאת לעומת 10 מיליון בקירוב כיום, כלומר פי 100(!)

במילים אחרות, ובהנחה שבמוקדם או במאוחר תתרחש אצלנו רעידת אדמה בסדר גודל דומה, האבדות עלולות, חלילה וחס, להגיע לרבבות בני אדם, שלא לדבר על נזק שעלול להחזיר את כלכלת ישראל עשרות שנים אחורה.....

בכירי ענף הנדל"ן, בהם יזמים, עורכי דין, כלכלנים ושמאים, מנתחים את השלכות ההעלאה החמישית ברצף של הריבית לרמה של 2.75% – כל התחזיות החמות במדריך מיוחד.

אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan: "מתקיים לנגד עינינו קרב אדיר"
"ישנם שני כוחות הפועלים כרגע על שוק הנדל"ן. האחד הוא גידול האוכלוסין וחוסר היצע דירות מספק גרמו לגל עליות מחירי הדירות שאנו עדים לו בשנתיים האחרונות. הכוח השני, הוא התייקרות הכסף, שבא לידי ביטוי בהעלאות הריבית. התייקרות הכסף הינה גורם ממתן לעליות מחירים בכלל, ובכלל זה לעליות מחירי הדירות. כך שמתקיים לנגד עינינו קרב אדיר, דומה להורדת ידיים, בין שני כוחות מנוגדים המשפיעים על שוק הנדל"ן.

בשנתיים האחרונות אנו עדים לשינויים בשוק ביטוחי הבנייה בישראל שהוקשחו באופן דרמטי בשנה האחרונה ומשפיעים (גם) על פרויקטים של התחדשות עירונית כגון פינוי בינוי או תמ"א 38.

התופעה נובעת בעיקר כתוצאה משינוי מדיניות של מבטחי המשנה בחו"ל. דהיינו, שינוי כללי המשחק מצד חברות הביטוח הבינלאומיות שמספקות לחברות הביטוח הישראליות את מעטפת הביטוח והגיבוי הכלכלי.

השינויים משמעותיים עבור קבלנים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובעקיפין  עבור בעלי הדירות. מומחים סבורים שהם בעלי השפעות רוחביות על ביטוחי ההתחדשות העירונית, המצויה, כפי שיוצג להלן, בשיא של כל הזמנים. חשיבות ההתחדשות העירונית הודגשה ביתר שאת לאור מקרים כמו קריסת המבנה בחולון, שהסתיים בנס ללא נפגעים, רק בזכות ערנות יוצאת דופן של אנשי הצלה.

אירוע קריסת הבניין בחולון ימים ספורים לפני יום הכיפורים  הוא – מבחינת דיני נפשות – נס. המשטרה מקבלת תלונה על דלתות שלא נפתחות וצוות הנדסי ערני שמגיע למקום מבין שהבניין מט ליפול. 36 משפחות ודיירים, ביניהן גם ניצול שואה בשנות ה-90 לחייו, מפונים במהירות ובזהירות על ידי שירותי ההצלה.

הנס מתגלה לאור יום כשהבניין קורס פחות משתי יממות לאחר יציאת אחרון הדיירים והופך לעיי חורבות. "מזל משמיים שהוציאו אותם משם ולא קרה אסון", אמרה בתגובה אחת מהדיירות שהתגוררה במקום כמעט 25 שנה.

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מבוססים על הריסת המבנה הקיים והקמת בניין חדש, משודרג, בטיחותי ורחב ממדים. בין אם מדובר על מסלולי פינוי-בינוי ובין אם על התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), המודל הוא בעל קווים זהים.

לאחר חתימה על חוזה ו"יציאה לדרך", הדיירים מפנים את דירותיהם למגורים זמניים בשכירות. המבנה הקיים נהרס, בניין חדש נבנה במקומו והדיירים שבים לדירותיהם החדשות.

בכתבה הקצרה הבאה נעסוק בהיבט חשוב בפרויקטים אלה ברמת הביטוח והוא האחריות לביטוח הדירות בתקופת הביניים שבין פינוי הדיירים למועד ההריסה. זוהי נקודה מהותית שכן, כפי שנסביר מיד, הפוליסה המרכזית של הפרויקט – ביטוח עבודות קבלניות – מגנה על הרכוש רק מיום ההריסה. בתקופת הביניים שבין הפינוי לתחילת עבודות ההריסה, הפוליסה הקבלנית לא מספקת מענה ביטוחי, ולעניין זה יכולות להיות השלכות דרמטיות.

באפריל 2021 נפער בור בסלון בדירה ברמת גן והתמונות הקשות של המפגע תפסו את הכותרות באמצעי התקשורת. הפרסומים הביאו, בצדק רב, להפניית זרקור לסכנה למבנים אשר סמוכים לאתרי בנייה. הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי המרחב העירוני שבו מתקיימים בכל רגע נתון אין ספור פרויקטים של התחדשות עירונית.

הסכנה למבנים סמוכים – חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית?

תהיה הסיבה אשר תהיה, פרויקטים של התחדשות עירונית לפי פינוי בינוי או תמ"א 38 עלולים לגרום לסכנה למבנים הסמוכים להם. אלו פרויקטים שמבוצעים בסביבה עירונית צפופה וכוללים ביצוע מקיף של עבודות הריסה. לא אחת מדובר על מבנים שאינם סמוכים אלא ממש חולקים קירות משותפים, במה שמגביר עוד יותר את הסיכון שבעבודות....

פרויקטים קבלניים רבים מבוצעים על מבנים קיימים ודורשים התייחסות מבחינת הפוליסה הביטוחית הנרכשת לטובתם. בין אם עבודות "נקודתיות" כמו הוספת מרפסות, שיפוץ חזיתות או הוספת ממ"דים וכדומה, ובין אם תמ"א  חיזוק 38/1 או שיפוץ מבנים לשימור.

תהיה הסיבה אשר תהיה, פוליסה לביטוח עבודות קבלניות לכשעצמה איננה מספקת בהכרח מענה ביטוחי ראוי לנזקים שעלולים להיגרם למבנה הקיים.....

למאמר באתר מגדילים

פרויקטים של תמ"א 38 חשופים לתאונות עבודה (כמו כל פרויקט בנייה אחר). הנתונים מצביעים על כך שכ-26% מהתאונות הקטלניות שבמסגרתן נהרג עובד מתרחשות בעבודות שיפוצים ו/או תמ"א 38.

בכל אתר בנייה ישנה חשיפה לפגיעה בצד שלישי/עובר אורח או מבקר שאינו עובד ומועסק באתר. החשיפה אף משמעותית ומהותית יותר בפרויקט תמ"א 38/1,  בו הבניין ממשיך להיות פעיל (הדיירים גרים במקום ועוברי אורח נכנסים אליו באופן תדיר), וגם באתר של תמ"א 38/2  או בפרויקט פינוי-בינוי , שהוא אמנם אתר בנייה בלבד ("סטרילי לכאורה"), אך כזה שממוקם בלב מרחב אורבני.